融资需求：1300万。出让股权：99%。

【摘要】 以REITs基金模式大规模收购美国的大型学生公寓，作为稳定现金流的基础；以规模提高竞争门槛，降低营运成本，增进赢利水平和扩张速度；以中国学生（含留学和游学）生源为核心竞争优势，获取超额利润。目前所投项目其现金回报率超过14%，预计IRR为25%以上，而远超同业平均的15%IRR。 由于商业地产的市场价格直接与其收益率挂钩，同时被三倍的银行贷款杠杆放大，我们因此可以大幅度提升资产价值，在两年左右的时间内达到 5-10亿美金的资产，最后以 REITs 上市。目前团队已经在一年的时间内做到了近900户、约2000套房房间，近两亿美金的资产。 【产品和市场】 美国大学的学生公寓，近几年发展迅速，这是一个成熟稳定的市场，每年的交易量达70亿美金。学生公寓的cap rate （年化折现率）大概为 5%左右，Cash on cash （现金回报率）为9% 左右。而我们以往的业绩，在收购学生公寓接受管理后，将Cap rate平均提升到8.5%，现金回报率平均提升到14%。如果未来将中国留学和游学的生源因素考虑进去，可望进一步提高现金回报率到16% ，因此并购后的年化净收益和物业估值将会大大高于市场平均，从而极大增强了我们在市场并购中的竞争力，并将导致我们市场规模的边界可以按照美国每年学生公寓交易量而扩展。

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